وضعیت بازار ساخت‌و‌ساز تهران و کلان‌شهرها — آبان ۱۴۰۴

چکیده: در آبان‌ماه ۱۴۰۴ بازار ساخت‌وساز تهران و سایر کلان‌شهرها ترکیبی از کندی در شروع پروژه‌های جدید، فشار هزینه‌ای ناشی از افزایش قیمت مصالح و نوسان در شاخص‌های قیمتی مسکن را نشان می‌دهد. در این گزارش تلاش شده با تمرکز بر آمارهای رسمی و تحلیل روندهای کلان، تصویری تحلیلی و تفسیری از وضعیت بخش ارائه شود.

۱. کلیت بازار و فضای تقاضا

در آبان ۱۴۰۴ همچنان رکود نسبی در حجم معاملات مسکن و تقاضای سرمایه‌ای مشاهده می‌شود؛ تقاضای مصرفی نیز به دلیل افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت و تورم عمومی، کُند شده است. شاخص‌های کلی اقتصاد کلان (نرخ تورم بالا و کاهش قدرت خرید) فشار تقاضا را تشدید کرده که به کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران به ساخت و ساز دامن زده است. این کاهش تقاضا در کنار جذابیت بالای بازارهای موازی (طلا، ارز و بازار سرمایه) باعث شده تا سرمایه‌ها کمتر به سمت پروژه‌های ساختمانی جدید جریان یابد. (Eghtesad Online)

۲. عرضه: صدور پروانه و شروع پروژه‌ها

آمارهای رسمی و گزارش‌های میدانی حاکی از کاهش یا دست‌کم تردید در صدور و اجرای پروانه‌های جدید در تهران است؛ در سال ۱۴۰۴ و به‌ویژه فصل‌های اخیر، نسبت صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش قابل‌توجهی را تجربه کرد که نشان‌دهنده کاهش اشتیاق سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید است. علت‌های اصلی شامل افزایش هزینه ساخت، پیچیدگی‌های مقرراتی و ریسک‌های بازار است؛ در نتیجه بخش عرضه در تهران آهسته‌تر از برخی استان‌ها (که رشد نسبی صدور پروانه داشته‌اند) حرکت کرده است. (vista.ir)

۳. قیمت مصالح و هزینه ساخت

یکی از مهم‌ترین محرک‌های کاهنده تمایل به ساخت در آبان ۱۴۰۴ افزایش پیوسته قیمت مصالح (سیمان، میلگرد، بتن و سایر ورودی‌ها) است. افزایش بهای سیمان و میلگرد در طول ماه‌های اخیر، حاشیه سود سازندگان را فشرده و هزینه نهایی ساخت را به‌طور محسوس بالا برده است؛ در برخی گزارش‌ها قیمت سیمان و میلگرد در آبان ۱۴۰۴ نسبت به ماه‌های قبل جهش‌هایی را نشان داده که توان خرید سازندگان و اولویت‌بندی پروژه‌ها را تغییر داده است. این جهش هزینه‌ای موجب شده بسیاری از پروژه‌ها یا به تعویق افتند یا در مقیاس کوچکتر و با مصالح جایگزین ادامه یابند. (تجارت نیوز)

۴. قیمت مسکن و رابطه با ساخت‌وساز

هر چند در بلندمدت عرضه و تقاضا تعیین‌کننده قیمت مسکن است، اما در کوتاه‌مدت (ماهانه) آبان ۱۴۰۴ گزارش‌هایی از کاهش نسبتاً اندک نرخ رشد قیمت مسکن یا حداقل توقف رشد شتابان آن در برخی مناطق منتشر شد. در تهران، شاخص قیمتی مسکن در آبان نشان داد که رالی قیمت‌های قبلی تا حدی تعدیل شده یا از شتاب افتاده؛ این موضوع می‌تواند ناشی از کاهش حجم معاملات و تغییر ترکیب تقاضا (کاهش سرمایه‌گذاران و افزایش خریداران مصرفی که به‌علت هزینه بالای ساخت قدرت خرید محدودتری دارند) باشد. بنابراین در شرایطی که هزینه ساخت بالا رفته ولی تقاضا افت کرده است، فشار روی سودآوری ساخت افزایش یافته و در نتیجه سرعت تولید مسکن جدید کاهش می‌یابد. (تجارت نیوز)

۵. تفاوت تهران با سایر کلان‌شهرها

تحلیل تفکیکی نشان می‌دهد میان شهرها تفاوت‌هایی وجود دارد: برخی استان‌ها و شهرها (بخصوص آن‌هایی که زمین ارزان‌تر و سیاست‌گذاری‌های محلی تسهیل‌گرانه‌تری داشته‌اند) شاهد افزایش نسبی صدور پروانه و رشد ساخت بوده‌اند، در حالی که تهران به‌علت هزینه زمین بالا، محدودیت‌های بافت و ریسک‌های مقرراتی کندتر عمل کرده است. به‌عبارت دیگر، در حالی که در سطح ملی گاهی آمارها از بهبود نسبی عرضه خبر داده‌اند، تهران همچنان با موانع ساخت و کاهش سودآوری مواجه است که ممکن است توزیع تولید مسکن را به حاشیه‌ها و شهرهای مجاور منتقل کند.

۶. پیامدهای اقتصادی و اجتماعی

کاهش تولید مسکن در تهران می‌تواند منجر به تشدید مشکل مسکن در بلندمدت، افزایش فشار اجاره و دشواری دسترسی اقشار کم‌درآمد شود. از منظر اقتصادی، کاهش فعالیت ساخت‌وساز به معنای افت اشتغال فصلی و کاهش تقاضای صنایع وابسته (فلزات، سیمان، مصالح داخلی، خدمات مهندسی) است که در نهایت رشد اقتصادی محلی را محدود می‌کند. در عین حال، تمرکز تولید مسکن در مناطق ارزان‌تر می‌تواند الگوی کالبدی شهر را تغییر دهد و هزینه‌های حمل‌ونقل و زیرساخت را افزایش دهد.

۷. پیش‌شرط‌ها و سیاست‌های پیشنهادی

برای خروج از وضعیت موجود لازم است مجموعه‌ای از سیاست‌های همزمان اجرا شود:

1. کنترل و مدیریت بازار مصالح (ثبات قیمت و دسترسی به مواد اولیه) تا هزینه ساخت قابل‌پیش‌بینی شود.
2. تسهیلات مالی هدفمند برای سازندگان با اولویت پروژه‌های میان‌قیمت و اجتماعی.
3. اصلاح مقررات صدور پروانه و کاهش هزینه‌های غیرقابل‌پیش‌بینی اداری.
4. تشویق نوسازی بافت فرسوده با بسته‌های مالی و قراردادی که ریسک سازندگان را کاهش دهد.
5. هماهنگی شهری-نواحيی برای جلوگیری از رانش تولید مسکن به حومه‌هایی که موجب افزایش هزینه‌های کلان‌شهری می‌شوند.

۸. نتیجه‌گیری

آبان ۱۴۰۴ بازتاب‌دهنده‌ دورانی است که ساخت‌وساز در تهران تحت فشار هزینه‌ها و کاهش انگیزه عرضه قرار دارد؛ هرچند وضعیت در برخی کلان‌شهرها متفاوت بوده و افزایش نسبی صدور پروانه در برخی مناطق مشاهده شده است. اگر سیاست‌گذاران به‌سرعت تدابیر تثبیت هزینه‌ها و تسهیل شرایط ساخت را اتخاذ نکنند، احتمال تشدید بحران کمبود مسکن و افزایش نابرابری دسترسی به مسکن در سال‌های آتی وجود دارد.

منابع (همه منابع فارسی، گزارش‌ها و پایش‌های رسمی/خبری مربوط به آبان ۱۴۰۴)

• گزارش بانک مرکزی و بازتاب نرخ‌های تورم و اثرات آن بر بازار مسکن. (Eghtesad Online)
• گزارش‌ها و تحلیل‌های مرکز آمار ایران درباره صدور پروانه‌های ساختمانی و روندها. (vista.ir)
• گزارش شاخص قیمت مسکن و تحلیل ماهانه (آبان ۱۴۰۴) — مرکز آمار/تجارت‌نیوز بازتاب‌دهنده. (تجارت نیوز)
• داده‌ها و رصد قیمت مصالح ساختمانی (سیمان، میلگرد) در آبان ۱۴۰۴ — رسانه‌های اقتصادی (تجارت‌نیوز). (تجارت نیوز)
• گزارش‌ها و آمار محلی درباره وضعیت صدور پروانه و تولید مسکن در تهران (خبرگزاری‌ها و گزارش‌های شهری).