در تیرماه سال ۱۴۰۴، بازار ساخت‌وساز در ایران، به‌ویژه در تهران و شهرهای بزرگی مانند مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز، تحت تأثیر ترکیبی از عوامل اقتصادی، سیاست‌های دولتی و رفتار مصرف‌کنندگان قرار داشت. این بازار که طی سال‌های گذشته با نوسانات شدیدی روبه‌رو بوده، در این ماه شاهد تثبیت نسبی قیمت‌ها و کاهش رشد تورمی در بخش مسکن بود، اما همچنان با چالش‌های ساختاری عمیقی مواجه است.
وضعیت قیمت‌ها و تورم مسکن
بر اساس آمار منتشر شده توسط مرکز آمار ایران و گزارش‌های کارگزاری‌های املاک، میانگین قیمت متر مربع مسکن در تهران در تیرماه ۱۴۰۴ حدود ۱۸٫۵ میلیون تومان ثبت شد که در مقایسه با فروردین همین سال (حدود ۲۲ میلیون تومان) نشان‌دهنده کاهش ظاهری قیمت‌هاست. اما این کاهش عمدتاً ناشی از تغییر در سبد معاملات و کاهش حجم معاملات واحدهای لوکس است، نه افزایش واقعی قدرت خرید مردم. در واقع، تورم مسکن در این ماه به حدود ۳۵ درصد سالیانه رسید که اگرچه نسبت به سال گذشته (بالای ۶۰ درصد) کاهش داشته، اما همچنان بسیار بالاتر از تورم کل اقتصاد (حدود ۴۲ درصد) است.
در شهرهای بزرگ غیرتهران، روند متفاوتی مشاهده شد. مشهد با رشد قیمت حدود ۲۸ درصدی نسبت به سال قبل، دومین شهر گران‌تر کشور پس از تهران محسوب می‌شود. اما در اصفهان و شیراز، به دلیل کاهش تقاضا و افزایش عرضه، رشد قیمت‌ها به کمتر از ۲۰ درصد رسید. تبریز نیز با وجود جمعیت بالا و فشار مسکنی، شاهد رکود نسبی در بازار مسکن بود، به‌ویژه در بخش مسکن مهر و واحدهای ارزان‌قیمت.
عرضه و تقاضا
در تیرماه ۱۴۰۴، حجم معاملات مسکن در سطح کلان کشور حدود ۷۸۰۰۰ واحد بود که نسبت به ماه قبل (حدود ۸۲۰۰۰ واحد) کاهش ۵ درصدی داشت. این کاهش عمدتاً ناشی از تأخیر در اختصاص منابع مالی، تردید خریداران نسبت به آینده اقتصادی و کاهش خریدهای سفته‌بازانه بود. در تهران، بیش از ۳۰ درصد از معاملات مربوط به واحدهای زیر ۱۰۰ متر مربع بود که نشان‌دهنده تمایل مردم به خرید واحدهای کوچک‌تر به دلیل محدودیت بودجه است.
از سوی دیگر، عرضه جدید مسکن در شهرهای بزرگ با کندی همراه بود. طبق آمار سازمان ملی حفاظت از محیط زیست و شهرداری‌ها، تنها حدود ۱۲ درصد از پروانه‌های ساخت صادرشده در ۶ ماه گذشته به مرحله اجرای فیزیکی رسیده بود. این کندی عمدتاً ناشی از کمبود نقدینگی در پیمانکاران، گرانی مصالح ساختمانی (به‌ویژه سیمان و آهن) و تأخیر در تأمین زمین‌های مunicipال است.
سیاست‌های دولت و نقش بخش عمومی
دولت سیزدهم در تیرماه ۱۴۰۴ با اجرای طرح “مسکن مهر دوم” و تخصیص ۲۰ هزار میلیارد تومان از منابع صندوق توسعه ملی به پروژه‌های مسکن اجتماعی، تلاش کرد تا فشار بازار را کاهش دهد. این طرح در تهران، مشهد و اصفهان آغاز شده و قرار است تا پایان سال ۱۴۰۵، ۵۰ هزار واحد مسکن ارزان‌قیمت در مناطق حومه شهرها ساخته شود. با این حال، بسیاری از کارشناسان از تأخیر در اجرای این طرح‌ها و ضعف در مدیریت منابع انتقاد دارند.
همچنین، بانک مرکزی با افزایش نرخ تسهیلات مسکن به بیش از ۲۲ درصد سالیانه (با احتساب یارانه) و محدود کردن مبلغ وام به ۵۰۰ میلیون تومان برای واحدهای زیر ۱۰۰ متر مربع، سیاستی تشدیدکننده فشار بر خریداران متوسط و کم‌درآمد را دنبال می‌کند. این امر باعث شده بسیاری از خانواده‌ها از خرید مسکن صرف‌نظر کنند یا به سمت بازار غیررسمی و سفته‌بازی روی آورند.
چالش‌های ساختاری
بازار ساخت‌وساز در ایران در تیرماه ۱۴۰۴ با چالش‌های عمیقی مواجه است. از جمله:
- نوسانات نرخ ارز و تورم: گرانی مصالح وابسته به واردات (مانند پنجره، تجهیزات الکتریکی و تأسیسات) به‌شدت تحت تأثیر نرخ دلار قرار دارد.
- کمبود زمین مناسب در مناطق شهری: به‌ویژه در تهران، زمین‌های قابل ساخت در مناطق مرکزی به شدت محدود است.
- فساد و بوروکراسی: صدور پروانه ساخت و تأیید نقشه‌ها همچنان با تأخیرهای طولانی همراه است.
- عدم توازن منطقه‌ای: بیش از ۴۰ درصد از سرمایه‌گذاری‌های مسکن در تهران متمرکز است، در حالی که شهرهای کوچک‌تر با کمبود شدید واحدها مواجهند.
چشمانداز آینده
اگرچه تیرماه ۱۴۰۴ شاهد کاهش نسبی رشد قیمت‌ها و تثبیت موقت بازار بود، اما بدون اصلاحات ساختاری در بخش مالی، بانکی و شهرسازی، این تثبیت پایدار نخواهد بود. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در صورت افزایش نرخ تورم یا نوسان نرخ ارز در ماه‌های آینده، بازار مسکن دوباره شاهد افزایش قیمت خواهد بود. همچنین، اگر دولت نتواند طرح‌های مسکن اجتماعی را به‌موقع اجرا کند، فشار بر بازار خصوصی افزایش خواهد یافت.
در مجموع، بازار ساخت‌وساز در تیرماه ۱۴۰۴ در وضعیت “تثبیت موقت با رکود نسبی” قرار داشت. امیدواری‌هایی از سوی مردم به دلیل کاهش سرعت افزایش قیمت‌ها وجود داشت، اما بدون اصلاحات بنیادین، این وضعیت به‌راحتی قابل تداوم نیست.
نظرات کاربران